Bong bóng giá bất động sản phình to nhưng khó vỡ

Đầu xuân Tân Sửu, Covid-19 bùng phát trở lại và diễn biến phức tạp song bất chấp biến số này đang tác động đến đời sống người dân và nền kinh tế, các chuyên gia đều tin giá bất động sản khó giảm, thậm chí vẫn tăng.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM Huỳnh Phước Nghĩa thừa nhận: "Bong bóng giá bất động sản đang phình to nhưng khó vỡ. Đây là một nghịch lý nhưng lại hợp lý xét trong bối cảnh cá biệt của thị trường Việt Nam". Có rất nhiều nguyên nhân: chi phí đầu vào cao (chủ yếu là quỹ đất) khó tạo lập, chi phí tài chính ngày càng lớn, chi phí vật tư - nhân công leo thang. Vướng pháp lý dẫn đến nguồn cung chậm, khan hiếm hàng hóa mới khiến giá bị đội lên, hạ tầng phát triển liên tục cũng kích giá tài sản được bơm thổi té nước theo mưa...

Một nguyên nhân chủ quan khác là các nhà phát triển bất động sản và giới đầu tư đua nhau bán giá cao. Tuy nhiên, có một nhóm các nguyên nhân nguy hiểm hơn tác động đến việc hình thành bong bóng giá đó là kỳ vọng của nhà đầu tư vào thị trường này quá lớn, thậm chí mạnh mẽ đến mức không gì ngăn cản được.

Thị trường bất động sản TP Thủ Đức. Ảnh: Quỳnh Trần.

Thị trường bất động sản TP Thủ Đức. Ảnh: Quỳnh Trần.

"Với đa phần người Việt, kênh đầu tư bất động sản là 'con gà đẻ trứng vàng'. Hoặc nếu họ không xem nhà đất là tài sản đầu tư, họ vẫn mua bằng mọi giá với mục đích trú ẩn và để dành. Đây là khởi nguồn của các hành vi bất thường sau đó", ông Nghĩa nhận định.

Thay vì sử dụng và khai thác các chức năng của nhà đất, giới đầu tư bất động sản có đặc điểm chung là chỉ có người bán giao dịch với nhau. Cụ thể, người bán thứ nhất (F1) bán cho khách hàng F2, sau đó trở thành người bán thứ hai đi săn lùng khách hàng F3, sẽ là người bán thứ ba. Vòng quay này phổ biến đến mức có khá ít giao dịch bán cho người tiêu dùng (mua để sử dụng). Cứ mỗi người bán bất động sản lại gửi gắm kỳ vọng vào mức giá cao hơn, hình thành nên khái niệm giá kỳ vọng. Nếu kỳ vọng quá nhiều, đồng nghĩa với giá bất động sản được bơm căng quá nhanh, sẽ tích tụ thành bong bóng giá. Nếu bong bóng càng phình to quá mức sẽ rất nguy hiểm vì có thể dẫn đến vỡ (sụp đổ).

Theo ông Nghĩa, nghịch lý lớn nhất chính là bong bóng giá bất động sản đang phình to nhưng khó vỡ. Bởi lẽ dù giá tài sản leo thang nửa thập niên qua nhưng vẫn chưa xuất hiện cú sốc về giá. Hiện nay khả năng bong bóng giá nhà đất vỡ là không có vì những người đang nắm giữ tài sản quyết tâm ôm hàng, giữ giá cao, sẵn sàng chấp nhận chậm giao dịch để bảo toàn giá kỳ vọng. Nói cách khác, các chủ tài sản, tức những người bán chưa rơi vào thế bí phải bán đổ bán tháo.

Bong bóng giá bất động sản chỉ thật sự xảy ra khi tài sản bán không ai mua, còn gọi là giá ảo. Mặc dù giá bất động sản tăng chủ yếu do kỳ vọng vào tương lai, nhưng chỉ những kỳ vọng có cơ sở vững chắc mới thúc đẩy sự tăng trưởng.

Nguồn: https://vnexpress.net/bong-bong-gia-bat-dong-san-phinh-to-nhung-kho-vo-4237517.html